Tuesday, 1 May 2018

Arrendamento: LEI DE BASES DA HABITAÇÃO ou da EXPROPRIAÇÃO

O Partido Socialista apresentou na Assembleia da República uma proposta de Lei de Bases da Habitação que a ser implementada será desastrosa para o mercado habitacional em Portugal.

Na exposição de motivos, o PS diz que a habitação é o único direito constitucional que ainda não se encontra regulado por uma lei de bases e invoca como experiências positivas, mas insuficientes, o programa do SAAL e a lei dos solos de Nuno Portas, adotadas durante o PREC, e a política de reabilitação dos centros históricos de Fernando Gomes nos anos 80.

Nada tenho a opor a uma lei de bases, mas invocar estes três precedentes, é uma afronta à inteligência de quantos se preocupam com o degradamento urbanístico que ocorreu em Portugal no pós-25 de Abril e a todos os que ainda se lembram da ineficácia, custo excessivo e resultados desastrosos das experiências citadas.

Mais grave ainda, o PS diz que com a chamada lei Cristas “A liberalização do arrendamento levada a cabo a partir de 2012 criou uma pressão adicional sobre as famílias, que se acentuou nas áreas urbanas com a atratividade de novos sectores económicos, como o alojamento local, e com a procura imobiliária externa. As desigualdades no acesso à habitação alargaram-se”.

Ora, é preciso serem intelectualmente desonestos para não reconhecerem que foi precisamente essa liberalização que permitiu o atual surto de renovação imobiliária nos centros históricos das nossas cidades.

Ignora também a recente avaliação das políticas de arrendamento na União Europeia que concluiu, sem margem para duvidas, que “o controle das rendas parece ter um impacto desestabilizador significativo no mercado imobiliário”
(http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/economic_paper/2014/pdf/ecp515_en.pdf ).

E, para cumulo, em relação ao arrendamento habitacional, propõe-se: “A regulação do mercado de arrendamento privado, com recurso aos instrumentos de informação, promoção, apoio público e fiscais mais adequados … a existência de contratos de arrendamento sem termo ou de
longa duração, nos termos da lei … regimes especiais de fixação de valor da renda … mecanismos de compensação financeira destinados a senhorios com carência económica, cujos rendimentos sejam afectados por limitações legais à actualização de rendas”.

Estas propostas, não só tornariam os inquilinos e, pasme-se, os senhorios subsídio-dependentes do Estado, mas também violam os princípios básico da livre contratação numa economia de mercado e são um verdadeiro disparate económico.

É óbvio que os contratos de longa duração podem e devem ser regulados nalguns aspetos, e isto aplica-se em muitos sectores, do trabalho, ao crédito ou à habitação. Mas tal regulação não deve aplicar-se aos pagamentos fixos ou variáveis acordados nem à duração dos contratos que deve ser negociada livremente pelas partes contratantes.

A regulação deve limitar-se à formalização dos contratos e à prevenção dos conflitos decorrentes de danos materiais e à cessação intempestiva dos contratos.

Porém, tal regulação deve ponderar de forma equilibrada o poder negocial das partes contratantes. Por exemplo, no crédito à habitação o cliente pode a qualquer momento reembolsar antecipadamente o banco, mediante o pagamento de uma comissão, mas já o banco não pode pedir o reembolso antecipado de empréstimo por se considerar que o cliente teria muita dificuldade em refinanciar o empréstimo.

Ora, na relação entre inquilino e senhorio a relação de forças não é a mesma e pode ser mesmo desfavorável ao senhorio.

Para ajuizar dessa relação impõe-se alguma imparcialidade. Como neste momento não sou inquilino nem senhorio, mas já fui ambas as coisas em três países diferentes, posso ilustrar com a minha experiência pessoal.

Em Inglaterra, os contratos de arrendamento são geralmente por prazos de 6 a 12 meses renováveis automaticamente com uma atualização de renda definida no contrato. O senhorio da primeira casa que arrendei em Londres era presidente de uma organização internacional em Washington e de repente terminou o seu mandato e decidiu voltar a Londres. Como o meu contrato só expirava daí a uns meses ele foi pacientemente viver para uma outra casa até poder terminar o contrato.

Pelo contrário, quando regressei a Portugal aluguei a minha casa em Londres a um banqueiro Australiano que mais tarde foi transferido para a Austrália. Ele também aguardou pacientemente que terminasse o contrato e não renovou. Eu aproveitei a ocasião e vendi a casa. No entanto, imagine-se que ele tinha renovado o contrato e eu precisava de vender a casa urgentemente. Teria também de esperar pacientemente pelo termo contrato e depois vender a casa.

Nenhuma destas situações justificaria qualquer regulação governamental. As partes que desejam maior flexibilidade devem simplesmente negociar contratos de menor duração sem qualquer intromissão do governo.

Vejamos agora o caso do desgaste da casa a ser suportado pelo inquilino e que frequentemente é gerador de disputas. Em Londres a prática é o inventário inicial e final serem preparados por duas agências imobiliários (uma em representação do senhorio e outra do inquilino) que acordam entrem si o montante justo a pagar. Quer como inquilino quer como senhorio não tive qualquer problema ou disputa.

Mas, em Bruxelas, a regulação obriga a que o inquilino deposite uma caução num banco a qual só pode ser levantada por acordo entre o senhorio e o inquilino. Aí, um senhorio desonesto, apresentou-me uma lista despropositada de trabalhos preparada por um empregado dele. Como não tinha um inventário preparado por um avaliador independente recusei-me a pagar pelo que ainda hoje, passados mais de trinta anos, a caução está no banco. Como é óbvio, esta solução não funciona bem, pois a demora e os custos de litigação judicial não justificam que se recorra à justiça para recuperar a caução.

Como é fácil imaginar, mesmo estas possíveis fontes de conflito são de difícil regulação.

Ao pretender-se ir mais longe e fixar rendas e impor contratos vitalícios está-se de facto a expropriar (sem compensação) a casa ao senhorio, pois este jamais poderá vender a casa pelo seu justo valor.

Num país onde menos de 25% das famílias vive em casas arrendadas a 15% das famílias, faz algum sentido tirar aos senhorios para dar aos inquilinos e ainda deixar parte da fatura aos restantes 60% que não são nem inquilinos nem senhorios? Claro que não!

Mesmo que os promotores da lei invoquem que entre 1987 e 2011 o Estado gastou sete mil milhões de euros a subsidiar o crédito à habitação para os 21% que deixaram de ser inquilinos para ter casa própria, então que o faça de forma transparente propondo-se comprar as casas a quem as quiser vender.

Forçar os privados a pagar pelos disparates ideológicos dos que vêm na relação senhorio- inquilino a luta de classes que não conseguiram despoletar entre trabalhadores e patrões é que não!

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