Arrendamento: LEI DE BASES DA HABITAÇÃO ou da EXPROPRIAÇÃO

O Partido Socialista apresentou na Assembleia da República uma proposta de Lei de Bases da Habitação que a ser implementada será desastrosa para o mercado habitacional em Portugal.

Na exposição de motivos, o PS diz que a habitação é o único direito constitucional que ainda não se encontra regulado por uma lei de bases e invoca como experiências positivas, mas insuficientes, o programa do SAAL e a lei dos solos de Nuno Portas, adotadas durante o PREC, e a política de reabilitação dos centros históricos de Fernando Gomes nos anos 80.

Nada tenho a opor a uma lei de bases, mas invocar estes três precedentes, é uma afronta à inteligência de quantos se preocupam com o degradamento urbanístico que ocorreu em Portugal no pós-25 de Abril e a todos os que ainda se lembram da ineficácia, custo excessivo e resultados desastrosos das experiências citadas.

Mais grave ainda, o PS diz que com a chamada lei Cristas “A liberalização do arrendamento levada a cabo a partir de 2012 criou uma pressão adicional sobre as famílias, que se acentuou nas áreas urbanas com a atratividade de novos sectores económicos, como o alojamento local, e com a procura imobiliária externa. As desigualdades no acesso à habitação alargaram-se”.

Ora, é preciso serem intelectualmente desonestos para não reconhecerem que foi precisamente essa liberalização que permitiu o atual surto de renovação imobiliária nos centros históricos das nossas cidades.

Ignora também a recente avaliação das políticas de arrendamento na União Europeia que concluiu, sem margem para duvidas, que “o controle das rendas parece ter um impacto desestabilizador significativo no mercado imobiliário”
(http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/economic_paper/2014/pdf/ecp515_en.pdf ).

E, para cumulo, em relação ao arrendamento habitacional, propõe-se: “A regulação do mercado de arrendamento privado, com recurso aos instrumentos de informação, promoção, apoio público e fiscais mais adequados … a existência de contratos de arrendamento sem termo ou de
longa duração, nos termos da lei … regimes especiais de fixação de valor da renda … mecanismos de compensação financeira destinados a senhorios com carência económica, cujos rendimentos sejam afectados por limitações legais à actualização de rendas”.

Estas propostas, não só tornariam os inquilinos e, pasme-se, os senhorios subsídio-dependentes do Estado, mas também violam os princípios básico da livre contratação numa economia de mercado e são um verdadeiro disparate económico.

É óbvio que os contratos de longa duração podem e devem ser regulados nalguns aspetos, e isto aplica-se em muitos sectores, do trabalho, ao crédito ou à habitação. Mas tal regulação não deve aplicar-se aos pagamentos fixos ou variáveis acordados nem à duração dos contratos que deve ser negociada livremente pelas partes contratantes.

A regulação deve limitar-se à formalização dos contratos e à prevenção dos conflitos decorrentes de danos materiais e à cessação intempestiva dos contratos.

Porém, tal regulação deve ponderar de forma equilibrada o poder negocial das partes contratantes. Por exemplo, no crédito à habitação o cliente pode a qualquer momento reembolsar antecipadamente o banco, mediante o pagamento de uma comissão, mas já o banco não pode pedir o reembolso antecipado de empréstimo por se considerar que o cliente teria muita dificuldade em refinanciar o empréstimo.

Ora, na relação entre inquilino e senhorio a relação de forças não é a mesma e pode ser mesmo desfavorável ao senhorio.

Para ajuizar dessa relação impõe-se alguma imparcialidade. Como neste momento não sou inquilino nem senhorio, mas já fui ambas as coisas em três países diferentes, posso ilustrar com a minha experiência pessoal.

Em Inglaterra, os contratos de arrendamento são geralmente por prazos de 6 a 12 meses renováveis automaticamente com uma atualização de renda definida no contrato. O senhorio da primeira casa que arrendei em Londres era presidente de uma organização internacional em Washington e de repente terminou o seu mandato e decidiu voltar a Londres. Como o meu contrato só expirava daí a uns meses ele foi pacientemente viver para uma outra casa até poder terminar o contrato.

Pelo contrário, quando regressei a Portugal aluguei a minha casa em Londres a um banqueiro Australiano que mais tarde foi transferido para a Austrália. Ele também aguardou pacientemente que terminasse o contrato e não renovou. Eu aproveitei a ocasião e vendi a casa. No entanto, imagine-se que ele tinha renovado o contrato e eu precisava de vender a casa urgentemente. Teria também de esperar pacientemente pelo termo contrato e depois vender a casa.

Nenhuma destas situações justificaria qualquer regulação governamental. As partes que desejam maior flexibilidade devem simplesmente negociar contratos de menor duração sem qualquer intromissão do governo.

Vejamos agora o caso do desgaste da casa a ser suportado pelo inquilino e que frequentemente é gerador de disputas. Em Londres a prática é o inventário inicial e final serem preparados por duas agências imobiliários (uma em representação do senhorio e outra do inquilino) que acordam entrem si o montante justo a pagar. Quer como inquilino quer como senhorio não tive qualquer problema ou disputa.

Mas, em Bruxelas, a regulação obriga a que o inquilino deposite uma caução num banco a qual só pode ser levantada por acordo entre o senhorio e o inquilino. Aí, um senhorio desonesto, apresentou-me uma lista despropositada de trabalhos preparada por um empregado dele. Como não tinha um inventário preparado por um avaliador independente recusei-me a pagar pelo que ainda hoje, passados mais de trinta anos, a caução está no banco. Como é óbvio, esta solução não funciona bem, pois a demora e os custos de litigação judicial não justificam que se recorra à justiça para recuperar a caução.

Como é fácil imaginar, mesmo estas possíveis fontes de conflito são de difícil regulação.

Ao pretender-se ir mais longe e fixar rendas e impor contratos vitalícios está-se de facto a expropriar (sem compensação) a casa ao senhorio, pois este jamais poderá vender a casa pelo seu justo valor.

Num país onde menos de 25% das famílias vive em casas arrendadas a 15% das famílias, faz algum sentido tirar aos senhorios para dar aos inquilinos e ainda deixar parte da fatura aos restantes 60% que não são nem inquilinos nem senhorios? Claro que não!

Mesmo que os promotores da lei invoquem que entre 1987 e 2011 o Estado gastou sete mil milhões de euros a subsidiar o crédito à habitação para os 21% que deixaram de ser inquilinos para ter casa própria, então que o faça de forma transparente propondo-se comprar as casas a quem as quiser vender.

Forçar os privados a pagar pelos disparates ideológicos dos que vêm na relação senhorio- inquilino a luta de classes que não conseguiram despoletar entre trabalhadores e patrões é que não!

A Irracionalidade (suícida) do PSD

Os partidos políticos movem-se de acordo com as paixões e interesses dos seus membros e respectivos grupos de interesses. A lógica e o interesse público só por coincidência determinam a sua acção política. Nisto o PSD não é diferente do PS ou de qualquer outro partido político.

No entanto, no momento dramático que o país vive, seria desejável que os Portugueses não ficassem à mercê de uma feliz coincidência e que o PSD usasse um pouco de lógica e racionalidade na sua acção.

Há cerca de dois anos e meio o PSD elegeu um jovem e simpático líder – Passos Coelho – sem pensar duas vezes se ele teria condições para vir a ser Primeiro-ministro. Ora, quis o acaso que devido ao agravamento da crise financeira o poder lhe caísse subitamente no colo. Entretanto o que é que aconteceu?

O novo líder mostrou-se incapaz de estar à altura do cargo e ainda por cima revelou-se estar dependente dos empresários do subsídio (Relvas & companhia). Face a esta situação o que é que seria racional fazer? Substituí-lo por alguém mais competente (por exemplo o Dr. Rui Rio) em nome do interesse nacional e da preservação da estabilidade governativa.

Pelo contrário o que é que o PSD fez? Obrigou o seu parceiro de coligação e os seus deputados a aprovar como cordeirinhos um orçamento do qual discordam e que irá ser desastroso para o país.

Pior ainda, o PSD prepara-se para afastar do mapa político o Dr. Rui Rio, porventura o seu militante mais bem preparado para resolver a crise financeira do país. Como? Prometendo destruir a sua obra de reequilíbrio financeiro na Câmara do Porto, conseguido numa luta permanente contra tudo e contra todos, ao impor como candidato a seu sucessor o Dr. Luis Filipe Menezes precisamente um dos símbolos do despesismo autárquico. Mais, isto acontece numa altura é que o próprio expoente máximo do despesismo (Alberto João Jardim) já é contestado no PSD Madeira.

Entretanto, talvez adormecido pelas sereias que como Mário Soares reclamam um governo de iniciativa presidencial, o Presidente da República (e ex-líder do PSD) continua aparentemente alheado de tudo, à espera que a fruta caia de madura ou que o poder caia na rua.

Por desgraçada ironia do destino na actual situação de afundamento do país, o Partido Socialista, partido que conduziu o país à beira da bancarrota, apenas precisa de esperar pelos próximos actos eleitorais para que o poder lhe caia novamente nas mãos. Agora imagine-se o futuro de um país governado por Galambas, Zorrinhos, etc.

Em suma, o PSD persiste irracionalmente em não ver uma solução óbvia que está ao seu dispor – propor Rui Rio para Primeiro-ministro - com o mandato de fazer no país o que fez na Câmara do Porto. Entretanto, deixa arrastar a situação até ser corrido do poder nas próximas eleições ou ter de ser substituído por um governo de tecnocratas ou por uma coligação de bloco central que o afastará igualmente do poder.

Um partido que sempre foi tão lesto a substituir os seus líderes quando está na oposição precisava agora de aprender a fazê-lo quando está no poder.

António José Seguro: Guterres número três?

Afinal o Congresso do Partido Socialista que decorre este fim-de-semana não vai ser apenas a coroação do recém-eleito Secretário-Geral. O facto de Mário Soares regressar ao Congresso após uma ausência de mais de 25 anos é mais do que simbólico. Para se perceber isso é preciso regressar a meados da década de 1980.

Então, a até aí incontestável dominância do PS por Mário Soares foi quebrada com a ascensão ao poder do chamado ex-secretariado; de que António Guterres viria a ser o líder, e mais tarde Primeiro-ministro. Lembro-me que na época Guterres, um jovem promissor político, era dirigente da distrital de Castelo Branco onde tinha como “assessores” dois jovens – José Sócrates e António José Seguro. Quando chegou ao poder levou-os naturalmente para cargos governamentais da sua confiança pessoal em Lisboa.

Acontece porém que o promissor António Guterres veio a revelar-se um desastre enquanto Primeiro-ministro, por duas razões bastante diferentes. A primeira, do foro pessoal, resultou da desmotivação e apatia causadas pela doença fatídica da esposa. A segunda razão deve-se aos compromissos que fez para assegurar uma convivência pacífica com os Soaristas e antigos companheiros de IPE, entregando-lhes a condução das áreas governativas mais relevantes para o mundo dos negócios. Por isso, se tinha alguma visão para o país ela foi imediatamente ofuscada pela apatia e pelos compromissos com os interesses instalados.

É comum o número dois dos líderes fortes serem maus líderes, pelas razões explicadas na teoria das organizações, e como ficou claramente demonstrado com o Dr. Fernando Nogueira quando substituiu o Professor Cavaco Silva. Quando se trata de líderes desmotivados ou fracos a sua substituição pelos auxiliares é ainda mais desastrosa, como ficou cabalmente demonstrado com o Eng. José Sócrates. Quando se opta por escolher o número três, como o PS acaba de fazer, os auspícios não são nada bons.

Com a perspicácia que lhe é reconhecida, o Dr. Mário Soares percebe que o Guterrismo de António José Seguro não conseguirá sobreviver a quatro anos fora do poder. Por isso apareceu novamente, acompanhado de dois dos seus co-fundadores do PS, para tentar iniciar um processo de restauração do Soarismo sem Soares. Ora isso não augura nada de bom para o PS e para o país.

É verdade que o PS tem de se modernizar. Mas para isso precisa de perceber o que estava errado no falso liberalismo do Guterrismo e não de ressuscitar as múmias do republicanismo laico. Só um PS modernizado e mais liberal poderá fazer a oposição construtiva que o país precisa.

Prós e Contras da Eleição Directa dos Líderes Partidários

Não é possível melhorar o funcionamento da democracia representativa sem aplicar os seus princípios básicos ao funcionamento dos próprios partidos. Entre estes princípios destaca-se o sufrágio universal, intransmissível e secreto.

A aplicação deste princípio na eleição directa dos líderes partidários tem méritos indiscutíveis. Desde logo porque dá voz a todos os membros do partido. Depois, porque torna públicas as disputas eleitorais dentro do partido; o que permite aos eleitores que não são membros do partido conhecer melhor as ideias dos seus futuros líderes e candidatos a governantes.

Alguns defensores deste princípio defendem também que a eleição por voto directo seja alargada aos restantes dirigentes nacionais, locais e regionais do Partido; e outros, vão ainda mais longe, propondo que as eleições sejam abertas a não membros do partido. Os primeiros têm razão e porventura isso será mesmo indispensável para assegurar a aplicação do princípio da eleição directa.

Já a proposta dos segundos resultaria numa perversão total do que devem os partidos políticos. Sob o ponto de vista do marketing a sua proposta parece razoável, uma vez que se trataria de replicar a técnica dos grupos de opinião (“focus groups”) usada nas vendas. Porém, os partidos não se podem transformar em simples máquinas de conquista do poder que buscam permanentemente o líder que mais rapidamente lhes permita chegar ao poder.

Quanto aos inconvenientes da eleição directa dos líderes eles ficaram claramente ilustrados nas recentes eleições ocorridas no Partido Socialista. O primeiro inconveniente é que permite perpetuar a eleição incontestável do líder quando o partido está no poder, mesmo quando ele é indesejado pela maioria dos eleitores.

Uma ilustração clara deste problema ocorreu com José Sócrates que alguns dias depois de ser eleito por mais de 90% dos membros do partido teve de se demitir por ser responsável pela maior derrota eleitoral do PS.

Um outro contra do sistema de eleição directa está no facilitar da eleição dos candidatos que tenham o apoio da máquina partidária. Este problema também foi claramente ilustrado na recente eleição de António José Seguro para líder do PS.

De igual modo, as eleições directas esvaziam o debate do Congresso subsequente para eleger os restantes órgãos do Partido, transformando o Congresso numa espécie de cerimónia de coroação do novo líder.

Isto é tanto mais grave quanto os partidos foram meras associações de interesses, onde os militantes se agregam em “baronatos” pessoais e não ideológicos. Entre nós, este problema é claramente visível no PSD, partido sem ideologia definida, onde as pessoas se dividem em Barrosistas, Santanistas, ou Cavaquistas em vez de se dividirem em liberais, sociais-democratas e democratas-cristãos.

Ponderados os prós e os contras do sistema de eleição directa, alguns partidos têm introduzido sistemas mistos. Por exemplo, em Inglaterra os principais partidos têm vários tipos de eleitores com votos diferentes desde os deputados aos sindicalistas e organizações de jovens.

No entanto, os sistemas mistos só funcionarão bem se houver uma clara distinção entre eleições para dirigentes partidários e eleições primárias para escolha de candidatos a eleições para cargos governativos. Por exemplo, nalguns partidos Ingleses os líderes das concelhias não podem ser candidatos a deputado ou presidente de câmara. Esses candidatos só podem ser propostos pela direcção nacional do partido; mas têm de ser aprovados pela concelhia que irão representar.

Em conclusão, a opção ou rejeição do método de eleição directa só deve ser tomada depois de definido o modelo de relacionamento entre as várias estruturas partidárias e a escolha de candidatos a cargos partidários ou governamentais.